Existen distintos tipos de arras en Derecho español. Conocerlas y saber qué estamos firmando a la hora de hacer una reserva o de firmar un contrato, es de vital importancia para evitar problemas.
TIPOS DE ARRAS
Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia de 21 de junio 1994, 17 de octubre de 2018, entre otras muchas) podemos hablar de tres clases de arras:
- Penitenciales, son las recogidas en el artículo 1.454 del Código Civil , pensadas como multa o pena, permitiendo a las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato.
- Confirmatorias, que son la expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando para resolver la obligación contraída. Normalmente, se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio. Estas arras no permiten desistir del contrato, de hecho, Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
- Penales , que funcionan de modo similar a la cláusula penal de artículo 1.154, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada. “Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento”
LAS ARRAS PENITENCIALES Y LAS CONFIRMATORIAS
Lo habitual en el mercado inmobiliario es la firma de las llamadas arras penitenciales, que son las que permiten desistir del contrato, perdiendo las arras el comprador si es él que renuncia o debiendo devolverlas dobladas si es el vendedor el que se echa atrás. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada (STS 17 de octubre de 2018).
Sin embargo, y a diferencia de lo que popularmente se cree, y según señala la Doctrina del Tribunal Supremo:
- Las arras o señal del artículo 1.454 tienen carácter excepcional, y su interpretación es restrictiva, es decir, tiene que resultar indudable que la voluntad de las partes era determinar el carácter penitencial de las arras.
- No vale, por tanto, calificar un contrato de “arras penitenciales” si luego del contenido del mismo no se desprende que se trate de este tipo de arras. En Internet circulan numerosos formularios, pero hay que tener cuidado, pues mezclan conceptos o simplemente cuelgan el título de «penitenciales», pero el contenido del contrato no se ajusta después a lo que se debe entender por tales.
- Si no consta de una manera clara y evidente que esa fue la intención de las partes se tratará de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, para confirmar el contrato celebrado.
Es decir, que nos encontraríamos ante «arras confirmatorias», esto es, de las que constituyen expresión de un contrato con fuerza vinculante ( Sentencia 3 de octubre de 1992, entre otras); «La señal se considerará siempre como parte del pago», lo que se traduce en que dicha señal haya de ser estimada como anticipo del precio convenido (Sentencias de 20 de abril de 1955, 15 de octubre de 1956, 29 de octubre de 1976, 7 de julio de 1978, 19 de octubre de 1984 -argumentalmente-, 9 de mayo de 1990)
Pero… ¿Qué quiere decir esto?
¿Y QUE OCURRE SI FIRMAMOS UNAS ARRAS CONFIRMATORIAS?
Pues que no podremos desistir del contrato, ni siendo comprador ni vendedor. Supongamos que el comprador no puede adquirir por qué le sea denegada en el último momento la financiación, no podría desistir del contrato y el vendedor podría demandarle exigiendo que pagara. O supongamos que el vecino del vendedor le ofrece el doble que el comprador por cualquier motivo, el vendedor no podría desistir y el comprador podría exigir judicialmente que le vendiera a él el inmueble.
De ahí el peligro de no saber qué estamos firmando.
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