Alquilar una o más habitaciones de una misma vivienda es, hoy en día, una práctica muy habitual frente al arrendamiento de la vivienda completa. Ahora bien, en estos casos, el contrato se regula por las disposiciones generales del Código Civil en materia de arrendamiento y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues sólo se está alquilando una parte de la vivienda. Por lo tanto, el alquiler de habitación no está sometido a la LAU ni amparado por el sistema de garantías que establece la regulación de arrendamientos urbanos tanto para el arrendador como para el arrendatario.
El propietario debe realizar un contrato por cada uno de sus inquilinos. La duración del arrendamiento es la que establezcan las partes, no existe sistema de prórrogas obligatorias, y lo más usual es que se fije por el periodo lectivo, en el caso de los estudiantes. El alquiler por habitaciones tiene que darse en vivienda amueblada, por lo que hay que establecer una relación del mobiliario de las zonas comunes y de la habitación que se alquila. Deben reflejarse, además, normas sobre la utilización de las zonas comunes.
Si, en los alquileres de vivienda habitual, el propietario del inmueble tiene mayores ventajas fiscales (está exento de pagar el IVA, aunque debe declarar los beneficios que obtiene por el arrendamiento de la vivienda, y puede reducirse entre el 60% y 100% del precio del alquiler en la declaración de la renta), si decide alquilar su vivienda por habitaciones, este tendrá que declarar los ingresos por el alquiler, si bien puede desgravarse por ello. Eso sí, el arrendatario no tiene derecho a desgravación alguna.
Por otro lado, los contras de esta modalidad contractual son varios para el propietario. Primero, está el plazo que fijan las partes, no sujeto a los tres años que establece la LAU para la vivienda completa. El problema surge con que determinados colectivos, como, por ejemplo, los estudiantes suelen alquilar por el periodo lectivo, es decir, en los meses de verano el piso no está arrendado y, además, el propietario no tiene la seguridad de volver a alquilarlo al año siguiente. Segundo, está el hecho de tener varios contratos con personas diferentes en los que entran en juego las reglas de compartir el piso y las zonas comunes entre ellas; mientras que, en el alquiler de la vivienda, es responsabilidad del arrendatario elegir a la persona con quien convive; en este caso, es responsabilidad del propietario, que es quien firma el contrato con cada uno de los inquilinos. Por último, entran en juego los temas de responsabilidad: en el caso del arrendamiento de la vivienda, están claras las responsabilidades del arrendatario y del arrendador, mientras que, en el alquiler de la vivienda por habitaciones, nos encontramos con la responsabilidad de cada uno de los inquilinos, entre ellos mismos y con respecto a la propiedad.
Entonces, ¿es seguro alquilar el piso por habitaciones? En primer lugar, hay que tener en cuenta que la seguridad, en el alquiler, se traduce en la persona con la que se contrata, más que en la modalidad contractual que se elija. También debemos saber que, en el alquiler de habitaciones, estamos formalizando varios contratos diferenciados con personas distintas, con los pros y los contras que esto puede generar. Evidentemente, la seguridad jurídica de formalizar un arrendamiento, siempre y cuando queden especificadas todas las cláusulas, nos permitirá el auxilio judicial en caso de incumplimiento. Es cierto que, al regirse este contrato por el Código Civil, nos da la libertad de pactos y no debemos ceñirnos a plazos u otras condiciones que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
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