La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada en junio de 2013, establece la posibilidad de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Una inscripción que no es obligatoria sino voluntaria, a instancias del arrendatario, que es quien debe hacerla para protegerse en materia de plazos y contra terceros. Por lo tanto, en ningún caso se trata de un requisito necesario, sino de una posibilidad a favor del inquilino para una mayor protección en el arrendamiento. Se trata de un procedimiento que conlleva diversas gestiones y pagos, entre ellos, notariales.
¿Qué beneficios obtiene el inquilino al registrar el contrato? En el caso de que el contrato de alquiler no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, cualquier persona que adquiera la vivienda (ya sea por compra o por embargo al titular) podrá recuperarla. Por el contrario, si el contrato está registrado, el inquilino mantendrá su derecho a prorrogarlo hasta el tercer año, si era de menos de tres años de duración. Y, si tuviera una duración inicial de más de tres años, el inquilino podrá quedarse en la vivienda hasta que venza el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, la principal ventaja para el arrendatario es que, si la vivienda que tiene alquilada cambia de propietario, conserva su derecho a que se cumpla el contrato de alquiler.
¿Cuáles son las ventajas de registrar para el propietario? Si se produce un impago de alquiler y el contrato está inscrito en el Registro, el arrendador puede desinscribirlo, siempre y cuando haya requerido judicial o notarialmente al inquilino, y en el domicilio designado, el pago y éste no haya contestado al requerimiento en los 10 días hábiles siguientes o lo haga aceptando la resolución del contrato. Ahora bien: este proceso podrá llevarse a cabo, únicamente, si se pactó en el contrato una cláusula que recoja que, en caso de impago, el contrato concluirá y la vivienda se devolverá inmediatamente al propietario.
¿Qué ocurre si hay un cambio de titular en el contrato de arrendamiento? ¿Puede este inscribirse en el Registro de la Propiedad? Ante este supuesto, surgen dos posibilidades:
a) Si el cambio de titular se produce mediante subrogación en el contrato de alquiler (es decir, la sustitución de una persona por otra dentro del contrato de arrendamiento, de manera que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes del anterior titular), se trataría del mismo arrendamiento, aunque haya un nuevo titular. En este caso, el contrato no se podría registrar, ya que es anterior al 6 de junio de 2013 y se regiría por la antigua Ley.
2) Si se da la extinción del contrato y el nuevo titular firma un contrato, este sí que se podrá registrar, ya que es posterior al 6 de junio de 2013.
¿Y si se añade un segundo arrendatario en el contrato de alquiler? La respuesta es casi idéntica al anterior supuesto:
a) Si incorporamos al segundo inquilino al contrato a través de un anexo al mismo, se trataría del mismo contrato de arrendamiento, por lo que, por ser anterior a la modificación de la LAU, no se obtendrían las ventajas actuales de inscribirlo en el Registro.
b) Si se resolviera el contrato para firmarse uno nuevo con los dos nuevos titulares, entonces, sí que ambos inquilinos podrían beneficiarse de las consecuencias de registrar su contrato.
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