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Los cinco temores del propietario de una vivienda alquilada

En un momento en el que la filosofía del alquiler ha encontrado un auge cada vez más importante en la sociedad española, según Alquiler Protegido 4 de cada 10 españoles prefiere hoy día vivir de alquiler a hipotecarse. Sin embargo existen una serie de temores en la figura del propietario que se reflejan perfectamente en este ránking elaborado por la empresa especializada en alquiler y protección al propietario.

1.- El mayor temor que tiene el dueño de una vivienda alquilada es el impago de la cuota mensual establecida en el contrato de alquiler. Lógicamente es un miedo fundamentado que se incrementa de forma exponencial si el motivo del alquiler de la vivienda es para pagar, total o parcialmente, la hipoteca de un piso que no es la residencia habitual.

Según Alfredo García, Director de Alquiler Protegido, “Este caso, más centrado en la necesidad que en la especulación, no es el único. El propietario de una vivienda dedicada a la inversión y que recupera de forma progresiva la cantidad invertida con el importe del alquiler también teme que el impago repercuta en dicha inversión”.

2.- Otro de los temores se centra en los desperfectos que se producen en la vivienda alquilada. Aunque en el contrato figure un completo inventario y diversas cláusulas enfocadas a que los desperfectos no ocasionados por el desgaste habitual sean asumidos por el inquilino, siempre existe el temor de que el dinero aportado inicialmente por la señal no sea suficiente para arreglar dichos desperfectos. Por ello es recomendable no entregar una vivienda en alquiler sin pedir como mínimo una o dos mensualidades a modo de señal. Además, el propietario debe examinar con detenimiento la vivienda en el momento de recogida de llaves con el fin de encontrar vicios ocultos.

3.- El tercero de los temores que más atormentan a los propietarios es el de que su vivienda sea alquilada a terceras personas. Aunque la ley arrendataria protege al arrendador en este supuesto, no exime del temor ante alquileres fraudulentos y las posibles sanciones que puedan derivar de esta práctica. Se calcula que aproximadamente un 2% de los alquileres han sufrido episodios de este tipo a lo largo de la vida del inmueble.

4.- Como penúltimo motivo para la preocupación del dueño destaca el uso fraudulento de la vivienda alquilada como local de negocio, algo que también se contempla como supuesto a proteger en cualquier contrato de alquiler. Salvo específico pacto de la junta de propietarios donde se encuentre el inmueble, no se puede hacer. Y siempre que hablemos de un despacho o una oficina, por supuesto, no de licencias comerciales. Tampoco nadie está exento de que dicho negocio no esté declarado y quede a merced de otro tipo de leyes.

5.- Finalmente Alquiler Protegido refleja el hecho de la ocupación de la vivienda y del número de habitantes reales, que no inquilinos, como otra preocupación patente en cualquier propietario. Si bien el contrato se firma con uno o dos inquilinos habitualmente, aproximadamente cerca del 10% de los alquileres en España no respetan el número máximo de habitantes por hogar alquilado. Es decir, existen viviendas alquiladas en las que el contrato se firma con un único inquilino y en la vivienda llegan a habitar hasta dos personas más de la capacidad máxima admitida. Viviendas de dos dormitorios con capacidad para cuatro personas y encontrarse habitada por hasta 8 personas es algo que aunque no es habitual, sí ocurre de manera frecuente. La figura del propietario está protegida y puede terminar con un desahucio salvo casos muy justificados.

Los cinco temores del propietario de una vivienda alquilada (Invertia 19 de Abril)

El impago del alquiler es el principal miedo al que se enfrentan los propietarios que alquilan su propiedad, sea por necesidad o como inversión. Además, cuatro de cada diez inmuebles necesita reparaciones y arreglos posteriores que la señal en muchos casos no cubre. Por último, los alquileres a terceros o el uso de la vivienda alquilada como local de negocio son otras preocupaciones que mantiene en alerta al arrendador

Ver la noticia completa:

http://www.invertia.com/noticias/temores-propietario-vivienda-alquilada-3116998.htm

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6 de cada 10 españoles desconoce los beneficios de la deducción del IRPF por vivienda

Según datos obtenidos desde alquiler Protegido a través de su red de 20 oficinas distribuidas por toda España, el 67% de los españoles desconoce bien la deducción del IRPF por vivienda aplicadas por el alquiler de una vivienda. Por ello, desde la compañía, proponen repasar las distintas reducciones por alquiler de vivienda que el propietario puede aplicarse en la próxima declaración.

Lo primero de todo, es obligación del propietario declarar los rendimientos obtenidos por el alquiler de inmuebles. ”Pero este dista mucho de la simple suma de las rentas obtenidas por el arrendamiento” afirman desde Alquiler Protegido.

La normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, no obstante se encuentran incluidos:

  • Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación.
  • Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.
  • Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta como consecuencia de servicios personales, tales como administración, vigilancia, portería o similares.
  • Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes derechos o rendimientos.
  • Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.
  • Los gastos de conservación y reparación.
  • El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
  • Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
  • Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas reglamentariamente.

Traduciendo la normativa:

Alfredo García, Director de Alquiler Protegido explica, “Supongamos que somos propietarios de una vivienda que hemos adquirido por 100.000 € utilizando para ello financiación (préstamo hipotecario), y habiendo obtenido unos ingresos anuales por su arriendo de 10.000 €”.

De ese rendimiento, que llamaremos neto, podemos deducir, como gastos, las siguientes cantidades:

1.- En primer lugar, para la formalización del arrendamiento hemos utilizado los servicios de un abogado, al que le hemos abonado unos honorarios que ascienden a 150 €. Dicho importe es susceptible de incluirlo como gasto deducible.

2.- Como hemos dicho, para la adquisición de la vivienda que ahora arrendamos hemos utilizado financiación de terceros, y estamos abonando al banco un importe por intereses para la amortización de dicho préstamo de 200 € anuales. “Ojo los intereses, no el capital. Normalmente es el banco el que facilita este tipo de información”, explican desde Alquiler Protegido.

3.- Durante la vida del arrendamiento, el inmueble puede sufrir deterioros o averías. Pues bien, esas averías y gastos en la conservación también son objeto de deducción en la renta anual obtenida actuando como límite el importe la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos (El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes). “En nuestro ejemplo se realizan obras de reparación de unas goteras por importe de 100 €”, explica el cofundador de Alquiler Protegido.

4.- También el propietario, debe afrontar una serie de pagos en cuestión de tributos y tasas municipales. Dependiendo de lo pactado en el contrato de arrendamiento en cuestión de tributos y tasas y de quien se haga cargo de los mismos, el propietario podrá reducir los rendimiento obtenidos. “Ejemplos de impuestos y tasas podemos citar el IBI, la tasa de basuras o el alcantarillado. Pongamos que por importe del IBI asciende a 300 €, el de la tasa de basuras 30€ y por alcantarillado 20 €”. Concluye Alfredo García.

5.-“Tampoco podemos olvidar que por diversas causas, el inquilino puede dejar de cumplir su obligación de pago. En estos casos, también es posible su reducción siempre que el deudor se encuentre en situación de concurso o siempre que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses y no se hubiese producido la renovación del crédito. Si el saldo de dudoso cobro fuera cobrado posteriormente a su deducción, se considerará como ingreso en el ejercicio en el que se produzca el cobro”, explican fuentes jurídicas de Alquiler Protegido. En nuestro caso nos deben dese hace más de 6 meses 833,33 € correspondientes a la mensualidad de enero.

6.- Si se diera el caso de que el inmueble formara parte de, por ejemplo, un complejo urbanístico también se podrían descontar las cantidades abonadas en servicios personales, tales como administración, vigilancia, portería o similares. Pongamos que en nuestro ejemplo se han pagado por concepto de administración 50 €.

7.- Aunque creamos que no, conforme pasa el tiempo, la vivienda sufre una depreciación efectiva que se calcula de manera objetiva aplicando un 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. Imaginemos en nuestro ejemplo que el mayor de ambos valores son los 100.000,00 de la compraventa con lo que la cantidad a aplicar como gasto ascendería a 3.000 €.

“El propietario, a la hora de alquilar su vivienda, busca ante todo seguridad y tranquilidad. En Alquiler protegido contamos con una amplia variedad de seguros que cubren desde impago de rentas o suministros, actos vandálicos y defensa jurídica. En nuestro ejemplo se ha contratado un seguro que cubre la defensa de las responsabilidades anteriormente citadas. Las primas satisfechas fueron de 200 €, siendo esta cantidad deducible de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario” explica Alfredo García.

 

RESUMEN DEDUCCIONES:

Una vez computados los ingresos 10.000,00 € y descontados los gastos 5.117 € (150+   200+100+300+30+20+833+50+3000+200) obtenemos el rendimiento neto: 4.883,00 €.

El Impuesto de la Renta de las Personas Físicas establece que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reduzca en un 60 por ciento.

En el ejemplo, la reducción ascendería a 2.929,80 € (4.883,00 € * 60%) y el el rendimiento obtenido por el alquiler de la vivienda de 1.953,20 €.

“Como podemos ver el tratamiento que ofrece el IRPF al arrendamiento es bastante benévolo”, explican desde Alquiler Protegido.

El peligro de alquilar viviendas en ‘B’

Dentro del mercado de alquiler de vivienda aproximadamente un 28% de los mismos no se declara a Hacienda, lo que en primer lugar constituye un fraude a la administración además de poder ser fuente de serios problemas tanto para el inquilino como para el propietario. La empresa especializada Alquiler Protegido ha elaborado una lista con los problemas más habituales que se puede encontrar el propietario si decide no declarar los ingresos procedentes del alquiler de su de una vivienda.

Conviene indicar antes de ello, que el tratamiento fiscal de los rendimientos obtenidos del alquiler de vivienda es uno de los que cuentan con mayores beneficios de todas las rentas que gravan el impuesto del IRPF. No respetar la legalidad conlleva pérdida de beneficios fiscales, sanciones y pago de intereses que a la larga no compensan esta actuación fraudulenta.

Alquiler Protegido destaca como primer problema, la consistencia del compromiso de actuación fraudulenta entre el inquilino y el propietario, dependiendo ambos de que la otra parte finalmente no declare el arrendamiento. Estos acuerdos al final siempre se rompen y en el 80% lo hacen por el lado del inquilino, que sí encuentra ventajas fiscales a la hora de deducir el importe del alquiler y por ello, declara ante la agencia tributaria ser inquilino, quedando el arrendador en manos de la Agencia Tributaria que ahora sí podrá, en su lucha contra el fraude, localizar de forma rápida el desajuste.

Las posibles deducciones que se puede aplicar el inquilino dependen de que el propietario haya declarado el mismo. Tanto en caso de contrato verbal como escrito, y el propietario se niegue a su declaración, el inquilino siempre se puede acudir a la vía judicial, hacer una petición formal al propietario de la documentación para poder hacer por sí mismo la declaración o solicitar una inspección tributaria.

El segundo de los problemas o peligros a los que se enfrenta el propietario, es la pérdida de los beneficios fiscales, a lo que habrá de añadirse la sanción correspondiente. Actualmente el arrendador se beneficia de una reducción del 60% sobre los rendimientos netos positivos obtenidos por el arrendamiento de vivienda. Tras la comprobación por la administración de la falta de declaración de dichos ingresos, se abrirá un expediente sancionador al propietario por ocultación de ingresos y al inquilino por solicitar la devolución de importes indebidos en caso de que este hubiera solicitado una desgravación fiscal. El propietario perderá los beneficios fiscales además tener que abonar lo correspondiente al importe total de los rendimientos “descubiertos”, junto a los intereses desde la fecha de alquiler de la vivienda y una multa que varía en función de la gravedad del hecho.

Otro de los problemas a los que se enfrenta el arrendador clandestino es que no podrá hacer valer las reclamaciones oportunas al inquilino, por ejemplo por desperfectos que se haya podido producir en el inmueble, o por impago rentas o suministros. Al no existir un contrato y sin declaración de ingreso por alquiler no existe ninguna prueba documental siendo mucho más complicado probar la relación contractual.

 

 

 

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Alquiler Protegido responde dudas sobre el nuevo pago del tributo del alquiler

Con la firma del contrato de arrendamiento surgen una serie de obligaciones para el Arrendador y Arrendatario, entre las que figura el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Alquiler Protegido responde dudas sobre el nuevo tributo.

¿Cómo afectará a los inquilinos?

Pese a ser un impuestos desconocidos para la gran mayoría de los que firman un contrato de arrendamiento, es un tributo que goza de más de dos décadas de vigencia. Para ser exactos fue en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre y su artículo 7.1.b

Muchos de nuestros mayores recordarán que en los estancos se vendía un contrato en  papel timbrado mediante el cual se hacía el pago del impuesto y a la vez servía para reflejar el contrato lo que nos da una pista de su antigüedad relativa.

¿Cuándo y cómo se cobra este impuesto?

El arrendatario, en el plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato de arrendamiento, deberá proceder al pago y a la presentación del impuesto ante la Dirección General de Tributos, en Madrid en Paseo General Martínez Campos nº 30.

En cuanto al importe que debe afrontar el inquilino, se obtiene mediante la aplicación de la escala que más abajo se presenta, sobre una base imponible, que se obtendrá mediante el cómputo de la renta correspondiente a seis (en el caso de que no conste el periodo de duración del contrato) o a tres años (para el caso de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará). En la mayoría de los casos se aplicarán estos tres años al cómputo de la base imponible ya que en su inmensa mayoría los contratos fijan un plazo.

Al ser un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, éstas pueden aprobar sus propias tarifas aunque la diferencia no es sustancia de unas a otras.

 

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado la tarifa a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará la siguiente escala: Euros

 

Hasta 30,05 euros

0,09

 

 

De 30,06 a 60,10

0,18

 

 

De 60,11 a 120,20

0,39

 

 

De 120,21 a 240,40

0,78

 

 

De 240,41 a 480,81

1,68

 

 

De 480,82 a 961,62

3,37

 

 

De 961,63 a 1.923,24

7,21

 

 

De 1.923,25 a 3.846,48

14,42

 

 

De 3846,49 a 7.692,95

30,77

 

 

De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 o fracción.

 

 En el caso de Madrid, en un arrendamiento de una renta mensual de 600,00 €, el importe a pagar se hallaría mediante la aplicación de la escala sobre la cantidad de 21.600,00 (600 X12 mensualidad X 3 años) lo que arrojaría un resultado de 86,40 €, repetimos en un pago único a pagar en los treinta días hábiles siguientes a la firma. 

       ¿Debe estar reflejado en contrato?

Su pago no es necesario reflejarlo contractualmente, pero desde Alquiler Protegido venimos informando a nuestros clientes sobre la obligatoriedad del pago y de la forma que puede afectar tanto a propietario como a inquilino.

Por otro lado con su presentación ante la Dirección de Tributos dotamos al documento de una fehaciencia de fecha de la que si no carecería a efectos por ejemplo probatorios.

– ¿Cómo puede afectar al propietario?

El que está obligado al pago del ITP es el arrendatario, aunque el arrendador, se convierte en responsable subsidiario si hubiere percibido la primera mensualidad de renta, sin exigirle al arrendatario el abono del impuesto.

       ¿Por qué si está desde 1993 activo jamás se ha cobrado?

Aunque los profesionales del sector informemos de todas las normativas e impuestos que existen al respecto, que no son pocas, si luego la administración pública no hace efectiva su propia normativa, hasta que necesita fondos dejando pasar más de dos décadas, las ganancias por intereses, demoras o sencillamente falta de información, son mayores. 

       ¿Cómo informar o reaccionar entre el propietario con el inquilino?

Dado que es algo que puede perjudicar a ambos, deberían tal y como aconsejamos en Alquiler Protegido, dejar aclarado todos los pasos a realizar desde la firma de contrato, como el ingreso de la fianza en el IVIMA, inventarios, cambio de titularidad de suministros…

Como dijimos anteriormente en nuestro “observatorio de Alquiler Protegido”, si los procesos de arrendamiento se realizan con un asesoramiento jurídico y comercial especializado desde el primer minuto de la gestión, todos estos procesos tanto el arrendatario como arrendador los tendrán más y mejor explicados ahorrándose así un susto cuando les llege una carta de Hacienda pidiendo un Impuesto que no conocen. 

“La protección que ofrecemos es integral, y se empieza por un asesoramiento especializado y transparente”

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El 12% de los jóvenes menores de 30 años en régimen de alquiler generan problemas al propietario

Según Alquiler Protegido, los propietarios de viviendas en ocasiones valoran como un riesgo, cuando el perfil del inquilino es el de un joven menor de 30 años. Esto se extrae de los datos que aporta el Observatorio para la Protección del Propietario, especializado en el sector inmobiliario, quien afirma que el 12% de este colectivo ha mantenido en algún momento conflictos con el propietario de diversa índole.

Los tres principales focos sobre los que ocurren la mayoría de los problemas son el ruido, los impagos y los desperfectos en la vivienda. En el caso del ruido las fiestas multitudinarias en fines de semana que acaban a altas horas de la madrugada, con la consiguiente denuncia de los vecinos a la policía, es el mejor ejemplo. Música con un volumen elevado a horas inadecuadas, gritos, discusiones e incluso golpes a la hora de realizar cambios en la vivienda son otras de las cosas en las que el ruido es un enemigo molesto para el vecino y para el propietario, al que también se le informa de estas incidencias.

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El 92% de las preocupaciones de un propietario es no cobrar la renta en su momento.

Pero sin duda, una de las dos máximas preocupaciones que tienen los propietarios es la del impago tal y como informa Alquiler Protegido. Al 80% de los arrendadores les parece el principal problema que puede darse en un contrato de alquiler, circunstancia que se incrementa notablemente cuando el arrendatario es un joven menor de 30 años. Tres de cada diez alquileres que se formalizan con jóvenes de entre 18 y 24 años sufren algún episodio de impago a lo largo de la vida del contrato.

Alfredo García, Co Fundador de Alquiler Protegido explica, “Con el fin de evitar esta situación, la recomendación es la de comprobar la veracidad documental de lo que se aporta a la firma del contrato; una serie de garantías que desde Alquiler Protegido ya se dan. Y lo más importante, analizar si el precio del alquiler es asumible por el salario del inquilino”. Aspectos a tener en cuenta en todos los contratos de alquiler que vayan a formalizarse pero que cobran mayor importancia en el caso de que haya menores de 24 años implicados. Desde Alquiler Protegido la empresa se encarga no sólo de hacer un control de riesgos del inquilino sino de cubrir al propietario en todos los posibles conflictos que puedan ocurrir. Para ello cuenta con un departamento jurídico, de gestión de inquilinos y de búsqueda de datos. Todo con el fin de proteger a los propietarios ante cualquier eventualidad que ocurra con la vivienda, desde desperfectos, garantía de cobro o cualquier problema.

La otra preocupación máxima que tienen los propietarios es la de los desperfectos. Según datos de Alquiler Protegido, el 18% de los alquileres a menores de 30 años terminan con deterioro de la vivienda alquilada. Aunque la señal sirve para cubrir los arreglos de los posibles desperfectos, en algunos casos el importe de los daños es mayor y los inquilinos abandonan la vivienda sin reclamar una señal que dan por perdida. Una mala manipulación de los enseres y muebles de la vivienda, obras no autorizadas por el propietario, robos y daños en general que no tienen nada que ver con el desgaste por el uso habitual en la vivienda.

Esta situación requiere una serie de garantías específicas como las que ya ofrece Alquiler Protegido con su equipo jurídico frente a la del arrendatario así como de un inventario detallado de los enseres, utensilios y mobiliario que se entregan con las llaves de la vivienda. Es un gasto adicional pero que merece la pena para proteger situaciones de este tipo.

Este perfil de inquilino tiende a utilizar el pago del mes de fianza como último mes de renta cuando este importe no está para cubrir ese pago. Se trata de otra de las preocupaciones que afecta a los propietarios y que por ley lo ampara. La mayoría de los propietarios no sabe que pueden estar protegidos con empresas especializadas.

Finalmente, Alquiler Protegido informa sobre las comunidades donde los jóvenes suelen dar mayores problemas a la hora de alquilar. Andalucía con un 20% sobre el total de denuncias, Valencia con un 18%, Madrid con un 15%, Cataluña con un 14% y Galicia con un 12% son, por este orden, las más castigadas con denuncias a inquilinos menores de 30 años.

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El 65% de las viviendas que se venden hoy en día acaban en manos de Fondos de inversión y Bancos

Según el Observatorio para la Protección del Propietario de Alquiler Protegido, empresa pionera en el sector inmobiliario, destaca que en la actualidad más de la mitad de las operaciones de compra de inmuebles que se realizan corresponden a Fondos de Inversión y no a particulares. La compra venta de pisos a nivel particular no empezará a repuntar como mínimo hasta mediados de 2016..

Si bien es cierto que se ha reactivado el número de ventas inmobiliarias, más de 65% corresponden a compras realizadas por Fondos de Inversión que deciden apostar por comprar en esta época para alquilar o vender en un futuro. Una realidad muy alejada de la realidad del particular.

Alfredo García, Co Fundador de Alquiler Protegido explica, “Esta situación está generando una cambio en la dinámica del sector del alquiler y es que en España se está equiparando el mercado al resto de Europa donde el alquiler goza de una mejor salud. En los últimos años en nuestro país se ha experimentado un crecimiento del 82% según nuestros datos”.

Hoy en día sigue siendo complicado vender y comprar una vivienda de segunda mano entre particulares. Los bancos siguen sin conceder suficientes hipotecas y los propietarios están muy endeudados como para poder rebajar el precio del inmueble. Esto provoca que sean los fondos de inversión, bancos y empresas las que empujen las ventas inmobiliarias.

La situación económica sigue siendo inestable en nuestro país y eso afecta a la vivienda de segunda mano. El mercado del alquiler está creciendo por encima y desde Alquiler Protegido no se espera que se recupere el ritmo de la compra venta de viviendas de segunda mano entre particulares al menos hasta mediados de 2016.

Los pisos que ahora se están vendiendo pertenecen a bancos, fondos de inversión o promotoras. Son pisos nuevos a estrenar. Al ser propios de los bancos son ellos los que utilizan este sistema como fórmula de inversión mediante el alquiler de los mismos. Una fórmula que garantiza una rentabilidad mínima por encima de otros productos de inversión. El cambio de mentalidad a favor del alquiler a favorecido este sistema de inversión”, asegura Alfredo García.

La vivienda sigue siendo un gran activo de especulación pero ya no para particulares sino para grandes empresas, Fondos de Inversión y bancos que ven una oportunidad de comprar para alquilar o revender en un futuro.

En España no se volverá a vivir el auge de la especulación inmobiliaria, sin embargo se abre camino un nuevo sistema de inversión que es la compra para alquilar. Actualmente esta es la nueva tendencia de las empresas y fondos de inversión. Incluso algunos particulares con acceso a financiación ya lo están llevando a cabo.